房（fáng）屋（wū）租赁（lìn）合同履行中产生（shēng）纠纷，承（chéng）租人拒交租（zū）金并拒绝返还房屋（wū），出租（zū）人未经通知（zhī）承（chéng）租人解除合同而于（yú）2020年6月（yuè）直（zhí）接（jiē）起诉（sù）要求解（jiě）除租赁合（hé）同、支付租金（jīn）等，合同（tóng）解除时间该如何确定？
北京一中院近期（qī）首次（cì）适用《中华人民共（gòng）和（hé）国民（mín）法（fǎ）典》和《最高人（rén）民法院（yuàn）关于适用（yòng）<中华人民共和（hé）国民法（fǎ）典>时间效（xiào）力的若干（gàn）规定》中关于合同解除时间的相关规定，依法审（shěn）理一起房屋租赁（lìn）合同二（èr）审案件，明晰了（le）合同解除时间确立的规则。
案情简介（jiè）：
东山公司因自身业务（wù）发展需要，承租了银石公司位（wèi）于郊区（qū）的一套水库房屋。双方在（zài）《租赁合（hé）同（tóng）》中明确（què）约（yuē）定：租赁期限自2009年6月（yuè）1日至2029年5月31日（rì），租金前五年为每年60万元，每五（wǔ）年增（zēng）加10万（wàn）元，最后五年（nián）为90万元。此（cǐ）外，双方（fāng）还约定了违约责任（rèn），即承租方逾期（qī）60天（tiān）仍未交纳当年租赁费及违约金的，出租方（fāng）有权追究承租方违约造成的各项经济损（sǔn）失。
合同签订后，银石公司依约交付了水库（kù）房屋，东山公司按照约定支付房屋（wū）租金。然而自2013年开始，东山（shān）公（gōng）司因为自身业务经营等（děng）原因开始拖（tuō）欠租金（jīn），直到2017年6月才补交了部分租金。根据银行流（liú）水显（xiǎn）示，东山公司欠付租金达到280万元。
银石公司将东山公司（sī）诉至法院，主张东山公司长期拖欠租金（jīn），已经违反《租（zū）赁合同》的约定，银石（shí）公司有权解除合同，并要（yào）求东山公司支付租金、违约金和占有（yǒu）使用（yòng）费，同时（shí）将涉诉（sù）场（chǎng）地（dì）房屋腾退返还给原告（gào）。
东山公司则辩称，根（gēn）据（jù）《租赁合同》中约定，若东（dōng）山公司逾（yú）期60天仍未交纳当年租赁费及违约金，本合同立即终止。东山（shān）公司逾期未交付租（zū）金达60天，按照合同相关约定，本（běn）租（zū）赁合同已经终止，因（yīn）此双方权利义务关系已经消灭。另外（wài），东山公司此前（qián）已交（jiāo）纳了100万元保证金，应当（dāng）折抵相关费用。
法院认为（wéi）：
一审法院（yuàn）认为，东山公司欠付租金（jīn）已（yǐ）构成违约，银石公（gōng）司（sī）有权解除《租赁合同》，东（dōng）山公司亦（yì）应当向银石公司支付欠付租金。一审法院判（pàn）决解除银石公司和东山公司签订（dìng）的《租赁合同》，东山公司向银石（shí）公司（sī）支付（fù）租金280万元，并另行支付占有（yǒu）使用费（fèi）。东山公司向（xiàng）银石公司支付违（wéi）约金4万元。
东山公司不（bú）服一审判决（jué），向北京一中院提（tí）出上（shàng）诉。北京一中（zhōng）院二（èr）审审理（lǐ）后认为，当事（shì）人一方依法主张（zhāng）解除合同（tóng）的，应当通知对方。根（gēn）据《民法（fǎ）典》的规定（dìng），当事人一方未通（tōng）知对方，直接以（yǐ）提起诉讼的方式依法主张解除合（hé）同，人民法（fǎ）院确认（rèn）该主（zhǔ）张的，合同自起诉（sù）状副本送达对方（fāng）时解除。东山公司违反《租（zū）赁合同》的约定，长期拖（tuō）欠租金，银（yín）石公司在未通知东山公（gōng）司解（jiě）除（chú）合同（tóng）的情况下，直接起诉要求解除其（qí）与（yǔ）东山公司之间的《租（zū）赁合同》，东（dōng）山公司于2020年（nián）7月15日（rì）收到起诉状副本（běn），《租（zū）赁（lìn）合同（tóng）》应于2020年7月15日（rì）解除。一审法院（yuàn）未明（míng）确合同解（jiě）除（chú）的时间有误，北京（jīng）一中（zhōng）院予以（yǐ）纠正。此（cǐ）外，关于东山公（gōng）司所述的100万元保（bǎo）证金已实际（jì）用于折抵前期欠付的租金，其应当支（zhī）付尚未（wèi）支付的租金。同时，因北京市新冠肺（fèi）炎的（de）发（fā）生（shēng）对经营活动造成了影响，对北（běi）京市采取一（yī）级、二级疫情防控措（cuò）施期间的（de）租金予以酌情降低，故二审法院最终改判东山公司向银石公司支付（fù）租金（jīn）276万元，对支付（fù）占有（yǒu）使用（yòng）费和违约（yuē）金的判项予以维持。
法律实务：
1、民法（fǎ）典已经颁布并施（shī）行，租（zū）赁合同解除的（de）法律后果为何（hé）不能依据民法典进（jìn）行裁判?
《最高人民法（fǎ）院关（guān）于适用<中华（huá）人民（mín）共和国民法典>时间效力的若干规定》第（dì）一条（tiáo）第二款规定，民（mín）法典施（shī）行前（qián）的（de）法律（lǜ）事实（shí）引（yǐn）起的民（mín）事纠纷案件，适用当时的法律（lǜ）、司（sī）法（fǎ）解释的规定，但是法律（lǜ）、司法解释另有规定的除外。
本案《租赁合同》中的相关争议（yì）发生在民法典实施前，属于民法典实（shí）施前的法律事实引起的民事纠纷，故本案（àn）租赁合同解除后（hòu）的法律（lǜ）后果，仍（réng）应当依照《合同法》等民法典实施前的法（fǎ）律（lǜ）规定进行裁（cái）判。

2、合（hé）同解除发生在民法典施行前，合同解除时间（jiān）为何能（néng）依照民法典的条文进行确（què）定?

民法典第（dì）五（wǔ）百六十五条第二款（kuǎn）规定：当事人一方未（wèi）通（tōng）知对方，直接以（yǐ）提起诉（sù）讼或者（zhě）申请仲裁的方（fāng）式依法主张解除合同，人（rén）民法院或（huò）者仲裁机构确认该主张（zhāng）的，合同自起诉状副本或仲裁申请书（shū）副本送（sòng）达对方时解除。
《最高人民法院关于适（shì）用<中（zhōng）华人民共和国民（mín）法典>时间效力的（de）若干（gàn）规（guī）定》第（dì）十（shí）条规定（dìng）：民法典实施前，当事人（rén）一方（fāng）未通知对方（fāng）而直接以（yǐ）提起（qǐ）诉讼方式依法主张解除合同的，适（shì）用民法典（diǎn）第五（wǔ）百六十五条第二（èr）款的规定（dìng）。
本案中，银石公司（sī）在未（wèi）通知对方的情况（kuàng）下直（zhí）接（jiē）起诉要求解（jiě）除《租赁合（hé）同》，起诉行为虽（suī）然发生在民（mín）法（fǎ）典实施前，但（dàn）由于民（mín）法典对该问题进行（háng）了（le）专门规（guī）定，故应当按照民法典的规定（dìng）进（jìn）行处理。
3、签订合同后（hòu），一方违约，守约（yuē）方（fāng）应当（dāng）如何行使合同中约定的解除权?
民法典（diǎn）第五百六十（shí）五条规（guī）定：当事人一方依法（fǎ）主张解除合同的（de），应当通知（zhī）对（duì）方。合同自通（tōng）知到达（dá）对方时解除。
由此，如果一方（fāng）违约，守约方可以（yǐ）采取向违约方发出（chū）合同解除通知书的形式来（lái）行使合（hé）同解（jiě）除权，合同（tóng）自解除通知书到达对方（fāng）时解除。同时，守（shǒu）约方也可（kě）以依据上（shàng）文民法典第五百（bǎi）六十（shí）五条第二款的规定，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法（fǎ）主张解（jiě）除合同，此时，合（hé）同的解除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方（fāng）时。