商（shāng）品房（fáng）买（mǎi）卖指引（yǐn）
【导读：商品（pǐn）房买卖，属于老百姓生活（huó）中的（de）大额交（jiāo）易（yì），购房者应选择规模大、信誉好的开发商，必要时由律师提供（gòng）开发商（shāng）资信调查、合同（tóng）审查等法律服务，做好事前预防，避免受到损失。】
一、开发商的主体资格
查（chá）验五证（zhèng）：
1、土地使（shǐ）用（yòng）权证。应以出让方式取得，划（huá）拨土地和集体土地均不得进（jìn）行房地产开发。居民用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文（wén）化、卫（wèi）生、体育用地为（wéi）50年；商业、旅游、娱（yú）乐用地为（wéi）40年；综（zōng）合或者其他用地为（wéi）50年。查（chá）验土地（dì）使用权有无查封、抵押的情（qíng）况（kuàng），如有（yǒu）抵押情形，根椐《物权法（fǎ）》一百八十二条，土地使（shǐ）用权抵押，土地上房（fáng）产应（yīng）一（yī）并抵押，出现此（cǐ）种情形，可能导致购房合同无效（xiào）。
2、建设用地规划许可证。该证件是办理土地许可证的（de）前提，开发用地的（de）实际用途、性质、界限、容积（jī）率等应与（yǔ）开发（fā）商（shāng）提供的建设用地（dì）许可证载明的内容相（xiàng）符。
3、建设工程（chéng）规（guī）划许（xǔ）可证（zhèng）。开发商如果没（méi）有取得该（gāi）证件，按（àn）照《城市规划法》，其开发项目是（shì）违法的，将来无法取得房产证。城市（shì）规（guī）划部门有（yǒu）权责令开发商停止建设，还可以限期拆除或者将（jiāng）违法建筑（zhù）没收。
4、建设工程施工许可证（zhèng）。该证件是办（bàn）理房屋产权证（zhèng）的必备要件，没（méi）有该证（zhèng），购房（fáng）者根本无法取得产权证。
5、商品房预售（shòu）许可（kě）证或者销售许（xǔ）可证。该证件是开发商对外销售商品房（fáng）合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。(1)注意该（gāi）证件载明的开（kāi）发商与商品房（fáng）买卖合（hé）同的出（chū）卖人（rén）是否为（wéi）同一个单位（wèi）；(2)注意该证件是否包含所要购买（mǎi）的（de）楼盘；(3)查（chá）验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。
【购房者（zhě）可（kě）以登录大连市国土资（zī）源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商品房（fáng）预售许可（kě）证，并且可以电话（huà）查询82185638（市（shì）区四区），其它区（市）县（xiàn）向当地（dì）房屋局或规划局（jú）电话查（chá）询。】
二、政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的违（wéi）约责任
合同（tóng）法第（dì）一百一十（shí）七规定：因不（bú）可抗力不能履行合同（tóng）的（de），根椐不可抗（kàng）力（lì）的影响，部分或者全部免除责任（rèn），但法律另有规定（dìng）的除外。当事人迟延履行发生不可抗力（lì）的，不能免（miǎn）除（chú）责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不（bú）能（néng）克服的客观情况。一般表现为（wéi）影响合（hé）同履行的灾难性事（shì）件，既包括自然力（lì）量，如（rú）地震、水灾、旱灾（zāi）、暴风雪等（děng）；又包括社会异常行为，如战争、暴（bào）乱、军事封锁（suǒ）等。
审判（pàn）实践中，关于政府行（háng）为是（shì）否纳入不可抗力争议很大，我们认为应（yīng）区分以（yǐ）下（xià）三（sān）种不同情况：
1、当政府行为是（shì）基于社（shè）会（huì）公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建（jiàn）设过程中发现文物遗址，高（gāo）考、中考期（qī）间不允（yǔn）许施工，迎接重大（dà）社会活动导（dǎo）致（zhì）停工等。
2、当（dāng）政府行为针对（duì）特（tè）定领域、特定人作出的，应考虑为（wéi）情事变更（gèng）因素，应依公平原则，允许开发商进行（háng）合同变更（gèng）或者解除合同。如政（zhèng）府规划调整、市政配（pèi）套设施不到位（水电煤（méi）燃暧等），这是现（xiàn）阶段开发（fā）商（shāng）面（miàn）临的主要问题之一，这（zhè）些因素开（kāi）发商不（bú）可控，虽然水电煤燃（rán）暧（ài）已经大部分由相（xiàng）应企业完成，但首先市政基础设施需（xū）由相关政府（fǔ）管理（lǐ）部门审批，而大部（bù）分企业是龚断（duàn）企业且为国（guó）有（yǒu）独资公（gōng）司，保留（liú）了（le）较浓厚的行政（zhèng）色彩（cǎi），且与政府管理（lǐ）部门存在（zài）一定联系，很多时候不受市场规则与（yǔ）合同约定的控（kòng）制，我（wǒ）们认为如果（guǒ）上述因素不考虑（lǜ）为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年（nián）《合（hé）同法》没有规定情事变更原则，在立法缺失（shī）的情况（kuàng）下，可以依公平原则弥补（bǔ）法律漏洞。我国（guó）的《民法通则》《合（hé）同法（fǎ）》均规定了公平（píng）这一基本法律（lǜ）原（yuán）则，法院可以依法对（duì）当（dāng）事（shì）人的情事变更的诉讼请求予（yǔ）以支持。
3、当政（zhèng）府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗（kàng）力，不能免除（chú）违约方的责任（rèn）。如违（wéi）反规划超（chāo）建、改变（biàn）容积率等（děng）。
三（sān）、房屋（wū）面积条款
建设部标（biāo）准合同（开发商提供（gòng））第五条关于产（chǎn）权登记面积与合同约定面（miàn）积差（chà）异有（yǒu）两种处理方式：一是双方自行（háng）约定（dìng），有的约定为“按（àn）房屋产（chǎn）权证面积进行据实（shí）结算（suàn），多退（tuì）少补”，一般情况下期房的暂测（cè）面积与（yǔ）实测面积误差率（lǜ）不大时不会出现纠纷（fēn），但（dàn）当误差率（lǜ）较大时，购房者就要补交较多的房（fáng）屋差价款。二是按《关（guān）于（yú）审理商品房买卖合同纠纷（fēn）案件适用法律若干问题（tí）的解释》第十四条（tiáo）第（dì）二项，此种约定更有（yǒu）利于平衡（héng）各方利益。即面积误差比绝（jué）对值超过3%时，买（mǎi）受人有权退房，买受（shòu）人不（bú）退（tuì）房的，产权登记面积（jī）大（dà）于（yú）合同（tóng）约定（dìng）面积时，面积误差比在3%以内（含（hán）3%）部（bù）分的房价款由买受人补（bǔ）足；超出（chū）3%部分（fèn）的房价（jià）款由了出卖人（rén）承担，产权（quán）归买受（shòu）人（rén）。
四（sì）、商品房交（jiāo）钥匙应注意的问（wèn）题（tí）
商品（pǐn）房具备建（jiàn）设部标准合同第八（bā）条及第十四条规（guī）定的交付使用（yòng）条件，开发商应书面（miàn）通知购房者（zhě）办（bàn）理交付手续。购房者（zhě）应（yīng）根据（jù）法（fǎ）律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及房屋各（gè）主（zhǔ）要方面逐项进行验收，同时（shí），开发商（shāng）应向购房者出示并提供该合（hé）同第八条规定的（de）证明文件和《建筑工程竣工验（yàn）收登（dēng）记备（bèi）案表》、房地产管（guǎn）理测（cè）绘（huì）部门（mén）实测房屋面积数据、《住宅质量保（bǎo）证书》、《住宅使（shǐ）用（yòng）说（shuō）明书》等（děng）证明（míng）文件。
五、住（zhù）宅质量保证书应包括哪些内容
《住宅质量保证（zhèng）书》是购房者要求开（kāi）发商承担保（bǎo）修责任的有（yǒu）效凭证，交付使用的房屋（wū）如果存在质量问题，在保修期内，出卖人（rén）应承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理（lǐ）期（qī）限内拖延修复的，买受人可以自行或（huò）委托他人（rén）修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由（yóu）出卖人（rén）承（chéng）担。《住宅（zhái）质量保证书》应包括以下内（nèi）容，在正常使用下，房（fáng）屋建筑工程的最（zuì）低保修期限（xiàn）为：（一）地基基础和主体结（jié）构工（gōng）程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的（de）卫生间（jiān）、房（fáng）间和外墙（qiáng）面的防（fáng）渗漏（lòu），为5年；（三）供热与供冷系统（tǒng），为2个采暖期、供冷（lěng）期；（四（sì））电气系统、给（gěi）排水管（guǎn）道、设（shè）备安（ān）装（zhuāng）为2年；（五）装修工程（chéng）为2年。 其（qí）他（tā）项目的保修期限由建设（shè）单位和施工单（dān）位约定（dìng）。以（yǐ）上内容应写入《商（shāng）品房质量保证书》中，其（qí）约定的保修期限不得短于以上最低期限。
六、主管部门（mén）没验收（shōu）的房子能交钥匙吗
对此问（wèn）题司（sī）法理论界、实务（wù）界认（rèn）识不一，各地法院（yuàn）对于此（cǐ）类问题判决不统一。建设部门（mén）、工商（shāng）部（bù）门联合制定的《商（shāng）品房买卖合（hé）同（tóng）》示范文本第（dì）八条交付期限中（zhōng），双（shuāng）方可以（yǐ）约定“商品房经验收（shōu）合格”即可交（jiāo）付使用（即建设（shè）、设计（jì）、施工、监理单位（wèi）进行验收），有些法律（lǜ）研究者认为该条款违反了《城（chéng）市房地产（chǎn）开发经（jīng）营（yíng）管理条（tiáo）例》第十七（qī）条规定：“房地产开发项目竣工，经验（yàn）收合格后，方可（kě）使用；未经验（yàn）收或（huò）者验收不合格（gé），不得交付”、“房（fáng）地产（chǎn）项目峻工后，房（fáng）地产开发企业（yè）应当向项（xiàng）目所在（zài）地（dì）的县级以上人民政府房地产（chǎn）开发主管部门提出（chū）峻工验收申请。房地（dì）产（chǎn）开发主管部门应当在（zài）收到峻（jun4）工验收申请之日起（qǐ）30日内对涉及（jí）公共安全的（de）内容，组织（zhī）工程质（zhì）量监督、规划、消防（fáng）、人防等有关部门或者单位进行验收。”
我们（men）认（rèn）为商品房验（yàn）收标准问题，建（jiàn）设管理、工商管（guǎn）理部门主要从行业管理（lǐ）角度出发，其示（shì）范合同（tóng）具有一（yī）定的（de）合理（lǐ）性，也符（fú）合现（xiàn）阶段国（guó）情（qíng），因为综（zōng）合验收由于各种原因（yīn）有时久拖不决，如此（cǐ）一来（lái），有（yǒu）可能错过了最佳销售时（shí）机。但是，如（rú）果（guǒ）开发商所交付的房屋违反《建筑法》、《消防法》《房（fáng）地产管理（lǐ）法》的禁止性规（guī）定的（de）情（qíng）况下（xià），即使建设、设计、施工、监理单位验收合格，也应（yīng）认（rèn）为其（qí）验收无效，其交付行（háng）为无效。
七、小（xiǎo）产（chǎn）权房、军（jun1）产房的法律性（xìng）质（zhì）。
小产权房即建设在集体所（suǒ）有土地上的房屋，其虽然大（dà）量存在，却因违（wéi）反法律规定，不受法律保护。由（yóu）于房（fáng）价居高（gāo）不下，有（yǒu）些购房者迫不得已购买小（xiǎo）产（chǎn）权房，小产权房已经存在多年，政府有关部门一（yī）直未采取有（yǒu）力制（zhì）止措施（shī），只是在2007年国土资源部、建设部有过通知。律师认为购买小产权房应慎（shèn）重。
军产房（fáng）没（méi）有所有权，只有永久使（shǐ）用权，军（jun1）产（chǎn）房（fáng）未经解放军总后勤部（bù）审批是非法（fǎ）的（de），其权（quán）益不（bú）受（shòu）法律（lǜ）保（bǎo）护。现在军产房（fáng）大量存在，交（jiāo）易活跃，购买前（qián）必须查验该（gāi）项目是（shì）否经过总（zǒng）后勤部审批，否则可能（néng）面临房（fáng）去财空的风险。
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