（2009年8月13日大（dà）连（lián）市人民政府令（lìng）第105号公布）
第一章 总 则
第一（yī）条 为了实施国务（wù）院（yuàn）《物（wù）业（yè）管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。
第（dì）二（èr）条 大连市（shì）行（háng）政区（qū）域（yù）内，业主通过选（xuǎn）聘物（wù）业服（fú）务企业，由业主和物业服务企业按（àn）照物业服务合同约定，对房屋及配套的（de）设施（shī）设备和相关场（chǎng）地进行维修、养（yǎng）护、管理，维（wéi）护（hù）物业（yè）管理区域内的环境卫生和（hé）相关秩序的活动，适用本办法。
第三条 市及县（市）区房（fáng）地（dì）产行政主管（guǎn）部门（mén）负责本行政区（qū）域内（nèi）物业管理活动的监督管理工作。
大（dà）连经济技（jì）术开发区管理委员会等市人（rén）民政府派（pài）出机构，负责（zé）管理（lǐ）范围内物（wù）业管理（lǐ）活动的监督管理工作。
价格、民（mín）政、工商、建设（shè）、城（chéng）建、城（chéng）乡规划、公安等行政（zhèng）管理部门依据（jù）各自职责，负责与物业管理活动（dòng）有关的（de）工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区（qū）建设（shè）的关系，协助（zhù）房（fáng）地产行政主（zhǔ）管（guǎn）部门对物业（yè）管理活动进行监督管（guǎn）理。居民委员（yuán）会（huì）应当依（yī）法（fǎ）履行职责，支持、指导业主（zhǔ）委员会日常工（gōng）作。
第四条 鼓励依法成立（lì）物业服务行业协会。物业服务行业（yè）协会应当加（jiā）强行业指导和行业自律（lǜ），规范经（jīng）营行为，培训从业人员（yuán），调（diào）解行业内部（bù）争议，维护（hù）会员合法权益，促进行业健康发展。
第二章（zhāng） 业主及（jí）业主大会
第五条（tiáo） 房屋的（de）所有权人为（wéi）业主。
业主（zhǔ）在物业管（guǎn）理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约（yuē）定，接受物业服务企业提供的服（fú）务；
（二（èr））提议召开业主大会会议，并就物（wù）业（yè）管（guǎn）理的有关事项提出建（jiàn）议（yì）;
（三）提（tí）出制定和（hé）修改（gǎi）管（guǎn）理规（guī）约（yuē）、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主（zhǔ）大会会（huì）议，行（háng）使投（tóu）票权；
（五）选举业（yè）主委（wěi）员会委员，并享（xiǎng）有被（bèi）选举权（quán）；
（六）监督业主委员会的（de）工作；
（七）监督物业（yè）服务企业履行物（wù）业服务合同（tóng）；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场（chǎng）地（dì）使用情况享有知情权和监督（dū）权；
（九）监督物业共用部位（wèi）、共用设（shè）施设备（bèi）专项维修资（zī）金（以下简称专项维（wéi）修资金）的管理和使用；
（十）法律（lǜ）、法规、规章规（guī）定的其他（tā）权利。
第六条 业（yè）主在物业（yè）管理（lǐ）活动中（zhōng），履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会（huì）议事规则，履（lǚ）行物（wù）业服务合同；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和（hé）共（gòng）用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三（sān））执行业主大会的决定和业主（zhǔ）大（dà）会授权业主委（wěi）员（yuán）会（huì）作（zuò）出的决定；
（四（sì））按（àn）照国家有关（guān）规（guī）定交纳（nà）专项维修资（zī）金（jīn）；
（五）按时交纳物业服务（wù）费（fèi）用；
（六）参加（jiā）业主大会（huì）时遵守大（dà）会程序；
（七）向物业服（fú）务企（qǐ）业提供详实、准确的联系方（fāng）式；
（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义（yì）务的监督；
（九）法律（lǜ）、法规、规章规定的其他义务（wù）。
第七条 下列事项由（yóu）业主（zhǔ）共同决定：
（一（yī））制定和修改业主大会议事规则（zé）；
（二）制定和修改管理规（guī）约；
（三）选举（jǔ）业主委（wěi）员会或者更换业主委员会成员（yuán）；
（四）选（xuǎn）聘和解聘物业服务企业（yè）；
（五）筹（chóu）集和使用专（zhuān）项维修资金；
（六）改（gǎi）建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有（yǒu）关共有和共同管理权利（lì）的其（qí）他重大（dà）事项（xiàng）。
决定前款（kuǎn）第（五）项（xiàng）和第（六）项规定的（de）事项（xiàng），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上（shàng）的业主且（qiě）占总人（rén）数三分之二以上的业主同意；决定前款（kuǎn）其他事项，应当经专有部分占建（jiàn）筑物总面（miàn）积（jī）过半数的（de）业（yè）主且占总人数（shù）过半数的业主同（tóng）意。
第八条 新建物业项目，包括分期（qī）建设和多（duō）个单位开（kāi）发建设，其（qí）配（pèi）套设施设备和（hé）相关场地是（shì）共用的，应（yīng）当（dāng）划分（fèn）为一个物（wù）业管理（lǐ）区域。但是，该物业项目规模较大且（qiě）被市（shì）政道路分割或（huò）者独立封闭的，可以划（huá）分（fèn）为若干（gàn）个独立（lì）的物业管（guǎn）理区域。
新建物业（yè）项目的物（wù）业管理区域，由城（chéng）乡规（guī）划主管部门在详（xiáng）细（xì）规（guī）划图上明确。
第九条 同（tóng）一个物（wù）业管理区域（yù）内（nèi）的业主应（yīng）当依法成立（lì）一个业主大会。
房屋（wū）实际交付使用的专（zhuān）有部（bù）分占建筑物总面（miàn）积（jī）百分之五十以上的，可以成（chéng）立业（yè）主大会。
第（dì）十（shí）条 物（wù）业管理区域符合成立业主（zhǔ）大会条件并准备成立（lì）业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在（zài）三十日（rì）内（nèi），书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管（guǎn）部门（mén）提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主（zhǔ）入住明细、物（wù）业（yè）基本情况等材料。
房地产行政主管部门（mén）自接（jiē）到报告之日起三十个工（gōng）作日内，会同街道办事处或者乡镇人民（mín）政府指导组（zǔ）建业主大（dà）会筹备组。筹备组（zǔ）由业主代表三人、街道办事（shì）处或者乡镇人民政府和建设（shè）单位（wèi）（公有住房出（chū）售单位）的代表各（gè）一（yī）人共五人组成；其（qí）中业（yè）主代（dài）表由业主（zhǔ）推选或者（zhě）在（zài）街道（dào）办事处、乡镇人民政府的指导下（xià）选定。筹（chóu）备组成员名单确定后，在（zài）物（wù）业管（guǎn）理区域内书面公告。
建设单位（公有（yǒu）住房出售（shòu）单位）未提出成立首次（cì）业（yè）主大会（huì）报告（gào）的，经百分（fèn）之二（èr）十以上业（yè）主提议（yì），可以书面向（xiàng）物业所在地（dì）县（市）区房地产（chǎn）行政主管（guǎn）部门提（tí）出（chū）成立首次（cì）业主大（dà）会的（de）报告。符合条件（jiàn）的，房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门按照前款规定指导组建业主（zhǔ）大会筹（chóu）备组，建设单位（公有住（zhù）房（fáng）出售单位）提供物业（yè）出售和业主入（rù）住明细、物业基本情况等材料。
筹（chóu）备成立首次业主大会（huì）的费用（yòng），由业主和建（jiàn）设单位（公有住房出售单位）按所拥（yōng）有的建筑面（miàn）积（jī）承担。
第（dì）十一条 业主大会筹备组履行（háng）下（xià）列职责：
（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二（èr））参照市房地（dì）产（chǎn）行政主管（guǎn）部门（mén）制订的示范文本（běn），拟定业主大会议事（shì）规则（zé）草案和（hé）管理规（guī）约草案；
（三）确认业主身份，核（hé）定（dìng）业主的投票权数；
（四）拟定业主委员会委员候选（xuǎn）人产（chǎn）生办法（fǎ），组（zǔ）织推荐业主委员会候选人；
（五（wǔ））做好（hǎo）会议的其他准备工作。
前款第（一（yī））项（xiàng）、第（dì）（二）项（xiàng）、第（dì）（三）项、第（四）项规定的事项（xiàng），应当在会（huì）议（yì）召开十五日前，在物（wù）业管理区域内书面（miàn）公告。
第十二条 物业管（guǎn）理区（qū）域内（nèi）业主人数较多的（de），可以以幢、单元、楼层（céng）等为单位，推（tuī）选一名业主代表参加业主大（dà）会（huì）会议。推选业主代（dài）表（biǎo）参（cān）加业（yè）主大会会（huì）议的，业主代表应（yīng）当（dāng）于参加业主大会会议三日前，就业主（zhǔ）大（dà）会会议拟讨论的事项书面（miàn）征求其所代表的业（yè）主的意（yì）见（jiàn）。需投票表（biǎo）决的，业（yè）主（zhǔ）赞同、反（fǎn）对及弃（qì）权的具体票数（shù）经本人签字后，由（yóu）业（yè）主代表在业主（zhǔ）大（dà）会会议上代为投票。
业主可以委托代理人参加业主大会（huì）会议（yì），代理人应（yīng）当持业（yè）主书面委托书并根据委托内容（róng）进行（háng）投票（piào）表决。数人共有一个物业的（de），共有人可以推选其中一人参（cān）加业主大会会（huì）议。
第十三条 业主大会（huì）或者业主委员（yuán）会的决定，对（duì）业主（zhǔ）具有约束力。业主大会或者（zhě）业主委员会的决定侵害业主合法（fǎ）权益的（de），受侵害的业主可以请求人民法院予以撤（chè）销。
第十四（sì）条（tiáo） 业主大（dà）会应（yīng）当依法选举产生一个业（yè）主委员（yuán）会。
业主（zhǔ）委员会由（yóu）委员五人以上十五人以下单数组（zǔ）成，具体人数根据该物业管理区（qū）域的实际情况（kuàng）确定。业主委员会委员的（de）任期由业主大会议事规（guī）则规定。
业（yè）主（zhǔ）委员会应当（dāng）自选举产生（shēng）之日起（qǐ）三日内（nèi）召开首次业主（zhǔ）委员会（huì）会议，推选产生业主委（wěi）员（yuán）会主（zhǔ）任一人，副（fù）主任一至（zhì）二人。
业主委员会委员（yuán）本人、配偶及其近亲属不得（dé）在为（wéi）本（běn）物业（yè）管理区域提供（gòng）服务的物业服务企业任职。
业（yè）主（zhǔ）大（dà）会（huì）在选举业主委员会委员的同时，具备条（tiáo）件的，应当选举（jǔ）出业主委员会候补委员。候补委员（yuán）列席业主委员会会议（yì），不具有（yǒu）表决权。在（zài）个（gè）别业主委（wěi）员会委员资（zī）格终止时，经业主（zhǔ）委员会（huì）决定，从候补委员中按（àn）照得票多少依（yī）次递补，并在本物业（yè）管理（lǐ）区域内公示。
第十五条 业主委员会委员（yuán）应（yīng）当符合下列条件：
（一（yī））是本物业管理区域内具有完全民事行为能力（lì）的（de）业主；
（二）模范履（lǚ）行按时交纳物（wù）业（yè）服务费用及其（qí）他（tā）业主义（yì）务；
（三）热心（xīn）公益事业，责任心强，公正（zhèng）廉洁，具有一定的组织能力；
（四）具（jù）备与物业管理相关的专业知（zhī）识（shí）；
（五）身体健康，有必要的工作时间。
第十六（liù）条 业（yè）主委（wěi）员（yuán）会应当自选举（jǔ）产生之日起十日内，将业主委员会委员（yuán）的姓名、性别、年（nián）龄、住址、工作（zuò）单位等（děng）情（qíng）况在本物（wù）业管（guǎn）理区域内显著位置公示。
业主委员会应当自选（xuǎn）举产（chǎn）生之（zhī）日起三十日内（nèi），向物业所在地县（市）区房（fáng）地（dì）产行政主管部（bù）门和（hé）街（jiē）道办（bàn）事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成（chéng）立情况（kuàng）、业（yè）主大会（huì）议事规则、管（guǎn）理规约（yuē）、业主委员会委员（yuán）名单和各项表（biǎo）决结果（guǒ）。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地（dì）产行政（zhèng）主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制（zhì），按照市房地产（chǎn）行政主管部门与市公安部门（mén）的（de）规定执（zhí）行。
第十七条 业主大会定期会议（yì）应当按（àn）照业（yè）主大会议事规则的规定由业主委（wěi）员会组织召开。物（wù）业管理（lǐ）区域内（nèi）有百分之二（èr）十（shí）以上业主提议（yì），或者经业主（zhǔ）委员会决（jué）定（dìng），业（yè）主委员会应当组织召开业主大会临时（shí）会议。但是，已经业主大会决定的事项，在（zài）下次业主（zhǔ）大会定（dìng）期会议召开前，不得提议（yì）召（zhào）开业主大会临时会议重新决定。
物业管（guǎn）理区（qū）域召开（kāi）业主大会会议前，业主委员（yuán）会应当告知相关的居民委员（yuán）会。居民委员会可以派员列席。
业（yè）主（zhǔ）委员会不按规定组（zǔ）织召开（kāi）业（yè）主大会（huì）会（huì）议的（de），物业所在地的县（市）区房地（dì）产行政主管部门应当责令业（yè）主委员会限期组织召（zhào）开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申（shēn）请，由物业所在地县（市）区房地（dì）产行政主（zhǔ）管部门会同（tóng）街道办事（shì）处、乡镇人（rén）民政（zhèng）府指导业（yè）主召开。
第十八条 业主委员会（huì）执（zhí）行业主大会的决定事项（xiàng），履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情（qíng）况；
（二）代表业主与业主大会（huì）选聘的物业服（fú）务企业签订物业服务合同；
（三）及时了（le）解业（yè）主、物业使用人（rén）的意见和建议（yì），掌握物业（yè）服务企业履（lǚ）行物业服务合同情况；
（四）监督管理规约的实施（shī）；
（五）法律、法规以及业主（zhǔ）大会赋予的其他职责。
第十九条 三（sān）分之一以上（shàng）业主委（wěi）员会委员提议或者（zhě）业主委员会主任认为有必要的，应（yīng）当召开业主委员会会议。业主委（wěi）员会会议（yì）每年至（zhì）少召（zhào）开一次。
召开业主委员会会（huì）议，应当有过半数委员出席（xí）。业主委员会作出（chū）决定应当经（jīng）全体委员人数的半（bàn）数以（yǐ）上（shàng）书面同意。
业主委员会的决（jué）定应当自（zì）决定作出之日（rì）起三（sān）日内在（zài）物业管（guǎn）理区（qū）域（yù）内公告后生效。
第（dì）二十条 业（yè）主委员会有（yǒu）下（xià）列情形之一的，应（yīng）当召开业主（zhǔ）大会予以改选：
（一）过半数以（yǐ）上委员不（bú）履行职（zhí）责的；
（二）多次侵犯业主合法权益（yì）又不整改的；
（三（sān））做出（chū）违法或（huò）者错误（wù）决定（dìng），经有（yǒu）关行政主管部门责（zé）令改（gǎi）正，但拒（jù）不改正或者拖延（yán）改（gǎi）正的。
业主（zhǔ）委员（yuán）会不召（zhào）集业主大会（huì）改选的，经百分之二十以上业主（zhǔ）申请（qǐng），物业所在地县（市）区房地产（chǎn）行政主（zhǔ）管部门可以会同街道办事处（chù）、乡镇人民政府组织召（zhào）开业主大会（huì）改选（xuǎn）。新的业主委员会成立后（hòu），按照本办法第十六条的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补（bǔ）委员不再是本物业管理（lǐ）区域内业主的（de），其委员、候（hòu）补（bǔ）委（wěi）员资格自行终止。
业（yè）主（zhǔ）委员（yuán）会委员、候补委（wěi）员有下列情形之一的，业主委员会（huì）会（huì）议可以（yǐ）决定终（zhōng）止其委（wěi）员、候补委员（yuán）资格：
（一）以（yǐ）书面形（xíng）式向业主大（dà）会或者（zhě）业主委员会提出辞（cí）职的；
（二）受过刑事处分的（de）；
（三）因疾病等原因丧失履行职责（zé）能（néng）力的；
（四）不履行业（yè）主义（yì）务的；
（五）无正当理由连续（xù）三次不（bú）参加业主委员会会议的；
（六）不宜继续担任（rèn）业（yè）主委员会委（wěi）员、候（hòu）补委员的其（qí）他情形（xíng）。
业主委员会委员资格终止的，应（yīng）当自终止之日起三日内将（jiāng）其保管的有关财务（wù）凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。
第二十（shí）二条 业主委员会根据业（yè）主大会议事（shì）规则规定的任期届满二个（gè）月（yuè）前，应当召集（jí）业主大会，组（zǔ）织换届选举；无力召集（jí）业（yè）主（zhǔ）大会、组织（zhī）换（huàn）届选举的，由（yóu）物（wù）业（yè）所（suǒ）在地县（市）区房地产行政主管部（bù）门会同（tóng）街道办事处、乡镇人民政府组织（zhī）换（huàn）届选举。
第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的（de），可以（yǐ）由（yóu）房（fáng）地产（chǎn）行政主管部门会（huì）同街道办事（shì）处、乡（xiāng）镇人民政府，在征得专有部（bù）分占建筑（zhù）物总面积（jī）过半（bàn）数（shù）且总人数过半（bàn）数的业（yè）主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七（qī））项事项，委托物业管（guǎn）理（lǐ）区域所在地（dì）的居（村）民委员会组织实施。委托期（qī）限为（wéi）三年，可以连续委托。
按照城（chéng）市总体规划属（shǔ）于农（nóng）村城市化（huà）范（fàn）围（wéi）内的（de）住宅项目，需（xū）要对房（fáng）屋及配套的（de）设施设备和相关（guān）场地（dì）进行维修、养（yǎng）护（hù）、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民（mín）委员会参照业主委员会职责，按（àn）照（zhào）有关法（fǎ）律、法规和规章的规定开展工作。
第（dì）二十四条 业主大会（huì）、业主委员（yuán）会和接受委托的（de）居（村）民（mín）委（wěi）员会开展工（gōng）作的经费由全体业主承担（dān），不得由物（wù）业服务企业承担。业主大（dà）会、业主委员（yuán）会和接受委（wěi）托的居（村）民委员会（huì）工作经费（fèi）使用（yòng）情况（kuàng）应当定期在物业管（guǎn）理区域（yù）内公告，接受业主的监督（dū）。
第三章 前期物业管理
第二十（shí）五条 建设单位应当在物（wù）业（yè）管理区域（yù）内提供物业管理用房：建筑（zhù）物总面积五万平方米（建（jiàn）筑（zhù）面积，下（xià）同）以下（xià）的（de），为（wéi）一百至（zhì）二百平方米；超过五万（wàn）平方米的（de），每五万（wàn）平方米（mǐ）以内，增加（jiā）五十至（zhì）一百平方米。物业管理用房中（zhōng）的（de）业（yè）主委员会用房面积不低（dī）于三十（shí）平方米（mǐ）。
物业管理用房应当为地面以上的独（dú）立成套房（fáng）屋，水、电、煤（méi）气、暖气、通（tōng）信、排水等设施（shī）设备齐全，具（jù）备（bèi）使用条件。门卫房、电话（huà）交（jiāo）换机房、监控室、员（yuán）工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物（wù）业管理用房面积。
物业管理用房具体位置，由城（chéng）乡规划主管（guǎn）部门在（zài）确（què）定详（xiáng）细规（guī）划图时明确（què）。
物业（yè）管理用房的所有权依法属于业主（zhǔ）。未经业主大会同意（yì），任何单（dān）位（wèi）和个人不得改变物业管理用房的用途。前期（qī）物业（yè）服务合同终止时（shí），物业服务企业（yè）应当将物业管理用房移（yí）交给业主委员会或（huò）者建（jiàn）设单位管理。
市房地产行政主（zhǔ）管部门在核发（fā）商品（pǐn）房预售许可证和办（bàn）理房屋所有权初始登记时，应当核查并注（zhù）明物（wù）业管理用房房号（hào）。
第二十六条 住宅（zhái）物业的（de）建设（shè）单位（wèi），应当（dāng）通过招投（tóu）标的方式选聘具有相应资质（zhì）的（de）物业服务企业。招（zhāo）标时应当在发布招标公告（gào）或者发出投标邀请书（shū）的（de）十日（rì）前，持下列材料到物业（yè）所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：
（一（yī））建设项目中标确认书或者具有法（fǎ）律效力（lì）的其（qí）他批准文件；
（二）经批准的建设项目详（xiáng）细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招（zhāo）标文件；
（五）法律（lǜ）、法规、规（guī）章（zhāng）规定的其他材料。
房地产行政主管部门（mén）发现招标（biāo）有违反法律、法规、规章行为（wéi）的，应（yīng）当（dāng）责令招标人改正。
选聘物业服务企业，投标（biāo）人少于三（sān）个或者（zhě）同（tóng）一物业管理区域住（zhù）宅物业建筑面积在二万平（píng）方米以下的，经（jīng）物业所在地县（市（shì））区（qū）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方（fāng）式选聘具有资质的物业服务企业。
第（dì）二十七条 新（xīn）建住宅物业，建设（shè）单位应当在取得商品房预售（shòu）许可证之前完成前期（qī）物业服务企业选聘工作，并与中标或者（zhě）协商选聘的（de）物（wù）业（yè）服务（wù）企业签订前期物业（yè）服务合同（tóng）。
建设（shè）单位（wèi）在（zài）办理（lǐ）商品房预售许可证时（shí），应（yīng）当提供前期物业服务合同和（hé）物业服务方案，物业服（fú）务方（fāng）案应当载明选（xuǎn）聘（pìn）物业服务企业情（qíng）况。
第（dì）二十八（bā）条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服（fú）务合（hé）同、临时管理规（guī）约、物业（yè）管（guǎn）理区域图、物业服务（wù）内容（róng）、服务标准、物业服（fú）务费标准（需注明以价格主管部门（mén）批准（zhǔn）为准）等（děng）事项（xiàng），向物业所在地县（市）区房地（dì）产行（háng）政主管部门备案并在（zài）销（xiāo）售场所公示。物业买受人（rén）与建设单位签订（dìng）物业买卖（mài）合同时（shí），应当书（shū）面承（chéng）诺遵守临时管理（lǐ）规约及同意公示的（de）其他事项（xiàng）。
第（dì）二（èr）十九条 物（wù）业服（fú）务企业承接物业（yè）时，应（yīng）当（dāng）与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当（dāng）书面约定解（jiě）决时限和方法。
物业（yè）共（gòng）用（yòng）部位、共用设（shè）施设（shè）备有重大质量问（wèn）题的，建设单位应当（dāng）进行（háng）整改。待（dài）整改（gǎi）完成，双（shuāng）方（fāng）验收合格后，再行移交。
第三十条 建（jiàn）设（shè）单位（wèi）在物业（yè）竣工或者交接物业时，应当将物业管理区（qū）域内的下（xià）列资料（liào）分别（bié）移交城市建设档案馆和物（wù）业服（fú）务企业保（bǎo）管：
（一）竣工总平面图（tú），单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施（shī）、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（liào）；
（二（èr））设（shè）施设（shè）备的安装、使（shǐ）用和维护保养等技术（shù）资料；
（三）物（wù）业（yè）质量保修文件和物业使用说（shuō）明文件；
（四）物（wù）业管理所必需的其他资（zī）料（liào）。
移交物业服务企业的前款（kuǎn）资料归全体业主所有。物业服务（wù）企业因（yīn）管（guǎn）理（lǐ）不善导致资料丢失或者损坏的，应当负（fù）责补（bǔ）齐。前期物业服务合同终（zhōng）止时，应当（dāng）全部移交给业主委（wěi）员会或者建设单位。
第（dì）三十一条 建设单位（wèi）应当按照国家（jiā）规（guī）定的保修范围和保修期限，承担物（wù）业的保修责任。物业服务企业对属于保（bǎo）修范围和保修（xiū）期内的房屋质量问题，应当（dāng）及时（shí）通知（zhī）建设单位。建设单位应（yīng）当立即（jí）通知施工单位到现场（chǎng）核查情况，予以保修。建设单位无（wú）法通（tōng）知施工（gōng）单位（wèi）或者施工（gōng）单位不按工程质量保修书约（yuē）定进行（háng）保（bǎo）修的，建设单位应当另行委托其他单（dān）位保（bǎo）修。
建设（shè）单位（wèi）不履（lǚ）行保修义务或者拖（tuō）延履（lǚ）行保修义（yì）务的（de），物业服务企业可（kě）以向建设行政主管部门反（fǎn）映，由（yóu）建设行政主管部（bù）门依法（fǎ）进行监管。
保（bǎo）修（xiū）期（qī）满或者保修范围以外的物业维修、保养由（yóu）物业服（fú）务（wù）企业按照物（wù）业（yè）服务合同的（de）约定承担。
第（dì）四章 物业管理服务
第三十二条 从事（shì）物业（yè）服务的单位应当（dāng）自（zì）领取企业法人（rén）营（yíng）业执照之（zhī）日起三十日内，向市房地产行政主管部门申请取得（dé）物业服务企业资质证（zhèng）书。
物业服（fú）务（wù）企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十三（sān）条 物业服务企业（yè）应当（dāng）在办公地点显著（zhe）位置（zhì），将（jiāng）物业服务企（qǐ）业（yè）资（zī）质证书、服（fú）务项目、服务标准（zhǔn）、服务电话等公示（shì），并按照价格主管部门的规定进（jìn）行收费公示。
第三十四条 业（yè）主应（yīng）当根据物业服务合同的（de）约定按时交纳物业服务费用。业主（zhǔ）与物业使用人约定（dìng）由物业使（shǐ）用人交纳（nà）物业服务费用的，从其约定，业主负连（lián）带（dài）交（jiāo）纳责任。
已竣工（gōng）但尚未出售或者尚未交给物业买受（shòu）人的物业，物业服（fú）务费用由建设单位（wèi）按收费标准交纳。
违反物业服务（wù）合同约定，业主未（wèi）按时交纳物业服务费用的（de），业主委员会（huì）应当督促其限期（qī）交纳；逾期仍不交纳的，物业服（fú）务企业可以向人民法院起诉。
第三十五条（tiáo） 业主出租物业的，应当在物（wù）业租赁合同（tóng）中，对物业服务费用的交（jiāo）纳作出约定，并（bìng）在合同签订后十日（rì）内（nèi），将（jiāng）物业（yè）承租人、出（chū）租期限（xiàn）及（jí）物（wù）业费用（yòng）的交纳等约定事项书面（miàn）告知（zhī）业主委员会和（hé）物业服务企业（yè）。
物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结（jié）清的，由（yóu）买卖（mài）双（shuāng）方与物业服务企业约定（dìng）结清（qīng）方（fāng）式。
第（dì）三十六条 物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）区域内，供水（shuǐ）、供（gòng）电、供（gòng）气、供热（rè）、通信、邮（yóu）政、有线（xiàn）电视等单位，应（yīng）当（dāng）向（xiàng）接受其服务的最终（zhōng）用户收取相关费（fèi）用。
物业服务企（qǐ）业接受委托代收前（qián）款（kuǎn）费用的，不得向业主（zhǔ）收取手续费等额外（wài）费（fèi）用。
第三（sān）十七条 物业（yè）服务企（qǐ）业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业（yè）主委（wěi）员会应当（dāng）就物业服（fú）务企业履行（háng）合同约定（dìng）情（qíng）况每年（nián）至少一次征求业主意见（jiàn），认（rèn）为履行合（hé）同约定的（de），予以确（què）认；业主要（yào）求整改的，通知物业服务企业及时整改。
第三十八条 物业服务合同期满前（qián），物业服（fú）务企业和业主（zhǔ）委（wěi）员会（huì）无正当理（lǐ）由不得单（dān）方面提前解除合同。一方依法或（huò）者依（yī）据合同约定要求提前（qián）解除物业服（fú）务合同的，应（yīng）当提前二个月书（shū）面告知对（duì）方及物业所在地县（市）区房地产（chǎn）行（háng）政主管部门。
物业（yè）服务合同期满二个月前，业主委员会（huì）应当召集业（yè）主大会（huì）会议，讨论决（jué）定物业服务企业的聘用事项。业主（zhǔ）大会（huì）决定继续（xù）聘用的，应当依法与物业服务企业（yè）签（qiān）订新的物（wù）业服务合（hé）同（tóng）；不继续（xù）聘用（yòng）的（de），应当（dāng）按照本办（bàn）法规定重新选聘（pìn）新的物业（yè）服务企（qǐ）业。
第三十九条 物业服务合同期满（mǎn）不再续订以及依法解除或者（zhě）依据（jù）合同约定提前解除的，原物业服务（wù）企（qǐ）业应当自合（hé）同终止之日起十日内退出该（gāi）物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院（yuàn）《物业管理条例（lì）》的规定，向业主（zhǔ）委员（yuán）会或（huò）者新聘（pìn）的物业服务企业移（yí）交物业管理所需资料（liào）、预收的物业（yè）服务费用及其（qí）收支账（zhàng）目和物业管理用房。
物业服务合同终止时，业主委（wěi）员会与原物业（yè）服（fú）务（wù）企业应（yīng）当成立移交小组（zǔ），负责（zé）处理相关（guān）债权债务和（hé）物业管（guǎn）理（lǐ）资（zī）料（liào）移交等事务（wù）。原物（wù）业（yè）服（fú）务（wù）企业（yè）不得（dé）以未（wèi）结清债权债务为由拒绝移交或（huò）者退出。
物业（yè）服务企业退出物业管理区域后，业（yè）主大（dà）会尚未选聘（pìn）出物（wù）业服务企业的，环（huán）境卫生工作由城建部门委托经核准的（de）生活垃圾经营性处置单（dān）位负责；物业共用设施设备、场地需要（yào）维修养（yǎng）护的，由利益相（xiàng）关的（de）业主按照规定使（shǐ）用专（zhuān）项维修资金（jīn）维修；没有专（zhuān）项维修资金或者专项维修资金不足（zú）的，由利益（yì）相关的业主自筹（chóu）。
第四十条 业（yè）主、业主委员（yuán）会、物业使用人和物业服务企（qǐ）业在物业管理活动中发生（shēng）矛盾和争议的，可以向物业所在（zài）地的（de）街道办事（shì）处、乡镇（zhèn）人民政府或者居民（mín）委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或（huò）者居民委员会应当及时进行调解。
市房地产行政主管（guǎn）部门（mén）应当建立物业投诉制度，对业主、业主（zhǔ）委员（yuán）会、物业（yè）使用人和物（wù）业服务企业在（zài）物业（yè）管理活（huó）动中的投诉，应当依法及时调查（chá）、处（chù）理，并将（jiāng）调查（chá）或者处理结（jié）果及时回复投诉人；属于（yú）其（qí）他行（háng）政管（guǎn）理部门职责的，市房地产行政主管部门（mén）应当及时（shí）移交有关（guān）行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与（yǔ）维护
第四十一条 业主、物业使（shǐ）用人（rén）使用物业时，应当遵（zūn）守法（fǎ）律（lǜ）、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行（háng）、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不（bú）损害（hài）公（gōng）共（gòng）利益和他人（rén）合法权益的原则，处理好（hǎo）相（xiàng）邻关（guān）系。
第四十二条（tiáo） 在物业管（guǎn）理区域内不得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重（chóng）结构；
（二）侵（qīn）占、损（sǔn）坏公共（gòng）场地（dì）、共用（yòng）部位、共用设施设备；
（三）擅自改变物业规（guī）划用途；
（四）违反规（guī）定饲养家禽、宠物；
（五）违反规定摆摊设点（diǎn）、占道（dào）经营；
（六）违反（fǎn）规（guī）定（dìng）倾倒垃圾（jī）、污水（shuǐ）和抛掷杂物；
（七（qī））在建（jiàn）筑物、构筑（zhù）物（wù）上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张（zhāng）贴（tiē）宣（xuān）传品；
（八）堆放（fàng）易燃、易爆、剧毒或（huò）者含有放射性物质的物品，排放有（yǒu）毒、有害物质或者超过规定标准的（de）噪音；
（九）违反规（guī）定（dìng）从（cóng）事妨碍业主正（zhèng）常生活（huó）的经（jīng）营活动；
（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的（de）其他行为。
有前（qián）款所（suǒ）列行为之一的，物业服务企业应当及时（shí）劝阻、制止（zhǐ），督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部（bù）门报告（gào）。有关行（háng）政管理部门在接到报告后，应（yīng）当依（yī）法对（duì）违法行（háng）为予以制止（zhǐ）或者依法处理（lǐ）。
第四十（shí）三条 业主（zhǔ）或（huò）者物业使用人装饰（shì）装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服（fú）务企业按（àn）照有关规定（dìng），与业主（zhǔ）或者物业使用人签订物业装（zhuāng）饰装修（xiū）协议，发现违反法律、法（fǎ）规、规章和协议行为（wéi）的（de），应（yīng）当（dāng）制（zhì）止。已造成（chéng）不（bú）良（liáng）后果或者不听制止（zhǐ）的，按照建设部《住（zhù）宅室内（nèi）装饰装修管理办（bàn）法》的规（guī）定处理。
第（dì）四十四条 物业（yè）管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施（shī），不（bú）得（dé）改（gǎi）变用途（tú）。业主（zhǔ）依法确（què）需（xū）改变（biàn）公共建筑和共用设（shè）施（shī）用途的，业主委员会应（yīng）当持业（yè）主大会决议到有关行政管理（lǐ）部（bù）门办理（lǐ）手续，经批准的，由业主（zhǔ）委员会（huì）持（chí）有关（guān）批准文件告（gào）知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物（wù）业服务企业重新约定。
业主大会决定前款（kuǎn）事项前，由业主委员（yuán）会征求物业（yè）服务（wù）企业的意见。物业服务（wù）企业根据法律、法（fǎ）规和规章的规定，认为不宜（yí）改（gǎi）变用途的，应当向业（yè）主委员会做（zuò）出书面说明（míng）。业主大会的决议违反法律、法（fǎ）规和规章（zhāng）规定的，物业服务企业应当报（bào）告相关行（háng）政主管部门。
第四十五条 供水、供电、供气、供热、通信、邮（yóu）政、有线电视（shì）等单位（wèi），应当依法承担物（wù）业（yè）管（guǎn）理（lǐ）区（qū）域内相关（guān）管线和设施设备（bèi）的维修、养护的（de）责任。
供水、供电、供气、供（gòng）热、道路、排水（shuǐ）、通信、邮政、有线电（diàn）视等单位，在物业管理区域内的新（xīn）增（zēng）、养护、维修、更新和改造工程,需要临时占用、挖掘道（dào）路、场地（dì）或者共用部位的（de），应（yīng）当在（zài）计划施工十五日（rì）前（qián），持施工计划书、图（tú）纸等材（cái）料，与（yǔ）物业（yè）服（fú）务（wù）企（qǐ）业就施工（gōng）时间、施工范围、恢复方式（shì）、违约责任等（děng）事项（xiàng）签订协议（yì）后，方（fāng）可施工（gōng）。物业服务企业不得（dé）无故阻挠施（shī）工。
紧（jǐn）急抢险的（de），施工（gōng）单位（wèi）应当在抢险同时向物业服务企业（yè）通报，施工（gōng）后及时恢（huī）复原状（zhuàng）。
第四十六条 车辆在物业（yè）管理区域内公共场地或者（zhě）占（zhàn）用业主共有道（dào）路的停放、收费（fèi）、管理和费用的（de）使（shǐ）用办法等事项，由业主（zhǔ）大会决定。
物业管理区（qū）域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管（guǎn）部门制定。
第四十七条 利用物（wù）业共用部位、共用（yòng）设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理（lǐ）审批手续前，应（yīng）当征得相（xiàng）关业主、业主大会（huì）书（shū）面同（tóng）意，并征求物业服务企业（yè）意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益（yì）归全（quán）体业主所有，主要用于补充专项（xiàng）维修资金，也可以按照业（yè）主大（dà）会的（de）决（jué）定使用（yòng）。
物业服务企业（yè）与物业共有部位、共用设施设备的经营者（zhě）签订有偿（cháng）使用协（xié）议，不得（dé）损害业主的合法权益。
第（dì）四十八条 利（lì）用物业共用部位、共用（yòng）设施设备从事经营活动，应当遵守有关（guān）法律、法规和规（guī）章的规定，不得影响房屋安（ān）全和正（zhèng）常使用。
第四十九条 业主转让或者（zhě）出租物业时，应当将管理规（guī）约、物业管（guǎn）理有关规（guī）定告知受让人或（huò）者承租人，受（shòu）让人或者承租人应当（dāng）认（rèn）真履行并（bìng）承担相应（yīng）责任。
业（yè）主应当在物业转让（ràng）合同或者租赁合（hé）同签订之日起十（shí）日内，将物业转让或者出（chū）租（zū）的有关（guān）情况书面告（gào）知物业服务企（qǐ）业。
第五十条 住宅物业、住（zhù）宅小区内的（de）非住（zhù）宅物业（yè）或者（zhě）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业（yè）主，应当按照国家有关规定交纳专（zhuān）项维修资（zī）金。
专（zhuān）项（xiàng）维（wéi）修资金属（shǔ）于（yú）业主所有，专项用（yòng）于物业保（bǎo）修（xiū）期满后物业（yè）共（gòng）用部（bù）位、共用设施设备的维修和更新（xīn）、改造，不得挪作他用。
第五（wǔ）十一条（tiáo） 物业共用部位（wèi）、共用设施在（zài）保修期（qī）满后出现（xiàn）严重损坏，影响业主和物业使用人正常（cháng）生活和安全，业主不同意维修的，市房（fáng）地产行政主管部门（mén）可以组织物业服务企业（yè）维修，并告知业主（zhǔ）大会，维（wéi）修费用在专项维（wéi）修资金中支付。
第六章 法律责任
第五十（shí）二条（tiáo） 建设单位（公有住（zhù）房（fáng）出售单位）违反本（běn）办法（fǎ）有下列（liè）行为（wéi）之一的，由房地产行政主管部门责令限（xiàn）期（qī）改正，逾期不（bú）改正的，处五千元以上（shàng）一万元以（yǐ）下罚（fá）款：
（一）违（wéi）反（fǎn）本办（bàn）法第十条规（guī）定（dìng），不提出成立首次业主大会报告或（huò）者不提供物业出售和（hé）业主（zhǔ）入住明（míng）细、物业基本情况等材（cái）料的；
（二）违反本办（bàn）法第二（èr）十八条规（guī）定，未将应当备案、公示（shì）的事项备案、公示的。
第五十三条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的（de），由房地（dì）产行政主管部门按照下列规（guī）定处罚（fá）：
（一）违反（fǎn）本办法第（dì）三十条（tiáo）第二款规（guī）定，将资料丢失或者损坏，又（yòu）不补齐的（de），责令（lìng）限（xiàn）期改（gǎi）正；逾期不改正的，处五千元以上（shàng）一万（wàn）元以下罚款；
（二（èr））违（wéi）反本办法（fǎ）第（dì）三十二条第二（èr）款规定，转让、出租、出借物业服务企业（yè）资质证书的，责（zé）令（lìng）限期改正，处五（wǔ）千元（yuán）罚款；
（三（sān））违反（fǎn）本办法第四十五条（tiáo）规定，无故阻挠施工的，给予警告（gào），责令改（gǎi）正。
第五十（shí）四条（tiáo） 物业服务企业违反本办法（fǎ）第三十九条规（guī）定不退出物业管（guǎn）理区域（yù）的（de），业主委员会可以（yǐ）依法提起诉讼。
第五十五条 违（wéi）反本办法涉（shè）及其他行政主管部门（mén）权限的，由有关（guān）行政主管部门依法处理。
第七章 附 则（zé）
第（dì）五十六条 业主（zhǔ）自行或者委（wěi）托其（qí）他（tā）管（guǎn）理人对房屋及配套的设（shè）施（shī）设备和相关场地进行维修、养护、管理（lǐ），可（kě）以参照本办法执行。
第五（wǔ）十七条 本办法（fǎ）自2009年（nián）10月1日起施行。
大连（lián）市（shì）人民政府（fǔ）1999年12月（yuè）23日（rì）公（gōng）布的《大连（lián）市城市住宅区物业管理办法（fǎ）》（大政发 [1999] 123号（hào））同时废止。
