案情（qíng）：

　　小（xiǎo）王与（yǔ）小李于2009年1月（yuè）14日通过中介签订一份（fèn）二手房（fáng）买（mǎi）卖合（hé）同，约（yuē）定小李（lǐ）将坐落于江阴（yīn）市大桥二村（cūn）的一套房屋转让给小王，总成交价432万元，付款方式为2009年1月14日小王付购房定金10万元（yuán），2009年2月28日再付款270万（wàn）元，最晚不超过3月30日，余款（kuǎn）152万（wàn）元以（yǐ）小王（wáng）办（bàn）理贷款（kuǎn）到位（wèi）再行支（zhī）付为准。合同（tóng）签订当天，小王支付给小李定金10万元。此（cǐ）后一（yī）直截止到2009年3月（yuè）30日，小（xiǎo）王因种种原因未能按约支付270万元。2009年4月8日，小李将（jiāng）该房屋直接卖给第三人并办理了产权过户手续。2009年（nián）5月，小王将小李诉至（zhì）法（fǎ）院要求判令（lìng）小（xiǎo）李双倍返还定金20万（wàn）元并支付利息（xī）。

　　法（fǎ）院经审理后（hòu）认为，小王未按约支付购房款，已（yǐ）构（gòu）成违约；小（xiǎo）李在（zài）小王迟延（yán）履行主要（yào）义务构成违约（yuē）后，有权按照法定（dìng）程序行使解（jiě）除权，但（dàn）小李（lǐ）既没有催告（gào）小王及时付款，也没有通知（zhī）小（xiǎo）王解除合（hé）同，双方（fāng）的买卖合同仍然（rán）合法有效，在此（cǐ）情况（kuàng）下，小李直接将房屋卖与他人（rén）并办理过户手（shǒu）续，形成事实上的“一房二卖”，其行（háng）为构成根本性（xìng）违约。双方都（dōu）违反合同约定（dìng），应当各自承担相应责任，遂判令小李返还小王10万元（yuán）。

　　法官评析：

　　根（gēn）据《合同法》规定，买卖双方签订合同，可以约（yuē）定（dìng）一（yī）方（fāng）向对方给付定（dìng）金作为债权（quán）的（de）担保（bǎo），给付（fù）定金的一方不履行约定（dìng）的债务的，无（wú）权要求返还定金；收受定金（jīn）的一方不履（lǚ）行约定的债务（wù）的，应当双倍返还（hái）定金。当事（shì）人（rén）一方迟（chí）延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方（fāng）当（dāng）事人主张解除合同的，应当通（tōng）知对方，合同自（zì）通知到达对方时解除。

　　本案（àn）中（zhōng），小王未（wèi）按约支付270万（wàn）元购房款，本无权要求（qiú）小（xiǎo）李返还定金。小李（lǐ）在小王违约后，应当书面催告小王在合理（lǐ）期限内交付购房款，如果（guǒ）小王仍（réng）未交付，小李（lǐ）应向小王（wáng）发（fā）出（chū）解除（chú）合同的（de）通知，双方的房屋买（mǎi）卖（mài）合同自通知到达小王时解（jiě）除。小（xiǎo）李没有按照法定（dìng）程序要求解（jiě）除合同，双方（fāng）的（de）合同仍然（rán）合法（fǎ）有效，而（ér）小李又将（jiāng）房屋卖与他人，也构成违约，对（duì）此，小李也应承担相应责（zé）任。定金罚则只（zhī）适用于一方违（wéi）约的情况，双方（fāng）违（wéi）约导致（zhì）合同不能履行（háng）的，不适（shì）用定金（jīn）罚则（zé），小（xiǎo）王、小李各自承担相应责任。在此，希望其（qí）他房屋买卖双方以（yǐ）此（cǐ）为鉴，不（bú）管（guǎn）是（shì）履行合（hé）同还是（shì）解（jiě）除合同，都应按照法定（dìng）程序进行，切不可冒失（shī）。

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