中华人民共和国最高人民法（fǎ）院公告
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案（àn）件具体应（yīng）用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第（dì）1464次（cì）会议通（tōng）过，现（xiàn）予公（gōng）布，自2009年10月1日起施行（háng）。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十四（sì）日　
　　为正确审理建筑物（wù）区分所有（yǒu）权纠纷（fēn）案件，依（yī）法保护当事人的合法权益，根据《中（zhōng）华人民共和国物权（quán）法》等（děng）法律的规定，结合民事（shì）审判实践（jiàn），制定本解（jiě）释。
　　第一（yī）条　依法（fǎ）登（dēng）记取得或（huò）者根据物权法第二章第三节（jiē）规定取（qǔ）得建筑物专有部分（fèn）所有权的人，应当认（rèn）定为物权法第（dì）六章所称（chēng）的业主。
　　基于与建（jiàn）设单位之间的商品房买卖（mài）民（mín）事法（fǎ）律行（háng）为，已经（jīng）合法占有（yǒu）建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的（de）业主（zhǔ）。
　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第（dì）六章所称的专（zhuān）有部分：
　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具有利用上的独立（lì）性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成为特定业主（zhǔ）所有（yǒu）权的客体。
　　规划上专（zhuān）属于特（tè）定房（fáng）屋（wū），且建设单位（wèi）销售时（shí）已（yǐ）经（jīng）根据规划（huá）列（liè）入该特定房屋买（mǎi）卖合同中的露台等，应当认定为（wéi）物权法第六（liù）章所称专有部分的组成部分（fèn）。
　　本条第一款所称房屋，包（bāo）括整（zhěng）栋建筑（zhù）物（wù）。
　　第三条　除法律（lǜ）、行政法规规定的共有部分外（wài），建筑区划（huá）内的（de）以下部分，也应（yīng）当认定为物权法第六章所称的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙（qiáng）、屋顶（dǐng）等基本结构部（bù）分，通道、楼梯、大堂等公（gōng）共（gòng）通行（háng）部（bù）分，消防（fáng）、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间（jiān）等结构部分；
　　（二）其（qí）他不属于业主专有部分，也（yě）不属于市政公用部分或者其他权利人所有的（de）场所及设（shè）施等（děng）。
　　建筑区划内（nèi）的土地，依（yī）法由（yóu）业主共同享（xiǎng）有建（jiàn）设用地（dì）使用权（quán），但属（shǔ）于业主（zhǔ）专有的整栋建筑物的规划占地或者城（chéng）镇公共道路、绿地占地除外。
　　第四条　业主基于对住宅、经营性用房等专（zhuān）有部分特（tè）定使用功（gōng）能（néng）的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有（yǒu）部分（fèn）相对应的外墙面等共有（yǒu）部分的，不应认定为侵权。但违（wéi）反法（fǎ）律、法规、管理规约，损害（hài）他人合（hé）法权益的除外（wài）。
　　第（dì）五条　建设单位按照配（pèi）置比（bǐ）例（lì）将车位（wèi）、车（chē）库，以出（chū）售（shòu）、附（fù）赠或者出租等方式处分给（gěi）业主的，应当认定其行为（wéi）符（fú）合物（wù）权法第七（qī）十四条（tiáo）第一款有（yǒu）关“应当首先满足业（yè）主的（de）需要（yào）”的规定（dìng）。
　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规（guī）划用于（yú）停放汽（qì）车的车位、车库与房（fáng）屋套数的比例。
　　第六条　建筑（zhù）区划内在规划用（yòng）于停放（fàng）汽车的（de）车（chē）位（wèi）之外，占（zhàn）用业主共有道路（lù）或（huò）者其他场地增设的车（chē）位，应当认定为物权（quán）法第七十四条第三款所称的（de）车（chē）位。
　　第七条　改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动（dòng）、处（chù）分共有（yǒu）部分（fèn），以及业（yè）主大会依法决定或者管理（lǐ）规约（yuē）依法确（què）定应由业（yè）主共同决（jué）定的事项（xiàng），应当认定为物权法第七十六条第一（yī）款第（七（qī））项规定的有关共有和共（gòng）同管理权利的（de）“其他重大事项”。
　　第八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定（dìng）的（de）专有部分面积和建（jiàn）筑物（wù）总（zǒng）面积，可（kě）以按照下列方（fāng）法认（rèn）定：
　　（一）专有部分面积（jī），按照不动产登记（jì）簿记载的面积计算；尚（shàng）未进行物权登记的，暂按测绘机构的（de）实测（cè）面积计算；尚未进（jìn）行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面（miàn）积计（jì）算；
　　（二）建筑物总（zǒng）面积，按照前项（xiàng）的统（tǒng）计总和计算。
　　第（dì）九条　物权（quán）法第七（qī）十六（liù）条第二款规定的（de）业（yè）主人数和总人数，可以（yǐ）按照（zhào）下列（liè）方法（fǎ）认定：
　　（一）业主人数，按照（zhào）专有部分的数量计（jì）算（suàn），一（yī）个专有部分（fèn）按一人计算。但建设单位尚未（wèi）出售和虽（suī）已出售（shòu）但尚（shàng）未交付的部分，以及同一买受人拥（yōng）有一（yī）个以上专有部分的，按一人计（jì）算（suàn）；
　　（二（èr））总人数，按照前项的统计（jì）总和计算。
　　第十条　业主将（jiāng）住宅改变为（wéi）经营性用（yòng）房，未按照物权法第（dì）七十七条的规定经（jīng）有（yǒu）利害关系的业主同意，有利害关（guān）系的（de）业主请求（qiú）排（pái）除妨害（hài）、消除危险、恢复（fù）原状或者赔偿损失的（de），人民法院应予支持。
　　将住宅改变（biàn）为经营性用房的业主以多数有利害关系的（de）业主（zhǔ）同意其（qí）行为进行抗（kàng）辩的，人民（mín）法（fǎ）院不予支持。
　　第十一条　业主将住宅改变为（wéi）经营性用房，本（běn）栋建筑（zhù）物内的其他业主（zhǔ），应（yīng）当（dāng）认（rèn）定为（wéi）物权法第七十（shí）七条所称“有（yǒu）利害关系的业主”。建筑区（qū）划内，本栋建筑（zhù）物之外的业主，主张与（yǔ）自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影（yǐng）响。
　　第十（shí）二（èr）条（tiáo）　业主以业主大会或者（zhě）业（yè）主委员会作出（chū）的（de）决定（dìng）侵害其（qí）合法权益（yì）或者违反了法律（lǜ）规定的程（chéng）序为由，依据物权法第七十八条第二（èr）款的规定请求（qiú）人（rén）民法院撤（chè）销（xiāo）该决定的，应当在知道（dào）或者应当（dāng）知（zhī）道业主大会或者业主委员会作（zuò）出（chū）决定之日起（qǐ）一年内行（háng）使。
　　第十三条　业主请（qǐng）求公布（bù）、查阅（yuè）下列（liè）应当（dāng）向业主（zhǔ）公开的情况和资（zī）料的，人民法院应予支持：
　　（一（yī））建筑物及其（qí）附属设（shè）施的维修资金（jīn）的筹（chóu）集、使用情况（kuàng）；
　　（二）管理（lǐ）规约、业主大（dà）会议事规则，以及业（yè）主大会或者业主委员会的决定及会议记（jì）录；
　　（三）物（wù）业服务合同、共有（yǒu）部（bù）分（fèn）的（de）使（shǐ）用和收益情况；
　　（四）建筑（zhù）区划内规划用于停放汽车的（de）车位、车（chē）库的处分情况；
　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料（liào）。
　　第十四条　建设单位或者其他行为人擅（shàn）自占用、处分（fèn）业主共（gòng）有（yǒu）部分、改变其使用功能（néng）或（huò）者进行经营性活动（dòng），权利人请求排除妨害、恢复原（yuán）状、确认（rèn）处分行（háng）为无效或（huò）者赔（péi）偿损失的，人（rén）民法院应予支持。
　　属于前款（kuǎn）所称擅自进行经营性活动的情形（xíng），权利人请求（qiú）行为人将（jiāng）扣除合理成本之后的收益（yì）用于（yú）补充（chōng）专项（xiàng）维修资金或者业主（zhǔ）共同决（jué）定的其（qí）他用途的（de），人（rén）民法（fǎ）院应予（yǔ）支持。行（háng）为人对成本的支出（chū）及其（qí）合理性承担举（jǔ）证责任（rèn）。
　　第十五条（tiáo）　业（yè）主或者其他行（háng）为人（rén）违反法（fǎ）律（lǜ）、法规、国家相关强制性（xìng）标准、管（guǎn）理规（guī）约，或者违反业主（zhǔ）大会（huì）、业主委（wěi）员会依法作出的决定，实施（shī）下列行为的，可以认定为物权法第八十三（sān）条第二款所称的其他“损害（hài）他人合法权益的行为（wéi）”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章（zhāng）使（shǐ）用（yòng）电（diàn）力、燃气、消防（fáng）设施，在建筑物内放置危险、放（fàng）射性物品（pǐn）等（děng）危及建筑物安（ān）全或者妨碍建筑物正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建（jiàn）筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外（wài）观（guān）；
　　（三）违反（fǎn）规定进行房（fáng）屋装饰装修；
　　（四）违章加建（jiàn）、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场（chǎng）地或者其（qí）他共有部分。
　　第十六条　建筑物（wù）区分所（suǒ）有权纠纷涉及专有部分的（de）承（chéng）租人、借用人等物业使（shǐ）用人（rén）的，参照本（běn）解（jiě）释处理。
　　专（zhuān）有部分（fèn）的承租人、借用人等物业使用人，根（gēn）据法（fǎ）律、法规、管理规（guī）约、业主大会或者业主委员会依法（fǎ）作（zuò）出的决定，以及其与业主的约定，享有相（xiàng）应权利，承担相应义务。
　　第（dì）十七（qī）条　本解（jiě）释所称建（jiàn）设单位，包括包销期满，按照（zhào）包销（xiāo）合同约定的（de）包（bāo）销价格购买尚（shàng）未销售的物（wù）业（yè）后（hòu），以自（zì）己（jǐ）名义对（duì）外销售的（de）包（bāo）销人。
　　第十（shí）八（bā）条　人民法院审理建筑物区分所（suǒ）有权案（àn）件中，涉及（jí）有关物权归属（shǔ）争（zhēng）议（yì）的，应当以法（fǎ）律（lǜ）、行（háng）政法规为依（yī）据。
　　第十九条　本解（jiě）释自2009年10月1日（rì）起施行。
　　因（yīn）物（wù）权法（fǎ）施行后实施的行为引起的建（jiàn）筑物区（qū）分所有权纠（jiū）纷案件，适用本解（jiě）释。
　　本解释施行（háng）前已经（jīng）终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判（pàn）监督（dū）程序（xù）决定再审的案件，不适用本解释（shì）